SANTO DOMINGO. – Según el informe semestral, “el 77.4% de las obras activas no dispone de información sobre la solicitud de préstamos para financiar la construcción” y la información está en el gráfico 15 de la página 37. Solo el 7.4% del total declaró haber recurrido a un préstamo; el 15.2% dijo no haberlo solicitado.
Entre las obras que sí respondieron la pregunta, el 67.3% dijo no haber pedido financiamiento bancario, lo que deja a la construcción como una actividad mayoritariamente autofinanciada, según los datos disponibles.
El mismo vacío se repite con la variable clave de quién administra el dinero de cada proyecto. El informe indica que “el 77.3% de las obras no dispone de información sobre si su administración se realiza mediante un fideicomiso”, la figura legal creada específicamente para dar trazabilidad y supervisión externa al financiamiento de proyectos inmobiliarios en el país.
Apenas el 1.6% de las obras activas de la Región Metropolitana declaró estar bajo un fideicomiso; el 21.0% dijo no estarlo y en total, la ONE reporta que el 97.6% de las obras activas registradas, son de naturaleza privada.
La figura del fideicomiso
El fideicomiso al que se refiere el informe de la ONE fue creado por la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, cuyo texto administra la Superintendencia de Bancos (SB).
Según describe la propia SB en su portal, la ley busca “crear instrumentos financieros que canalicen recursos de ahorro hacia el financiamiento de viviendas, especialmente las de bajo costo”, y obliga a los fiduciarios a mantener “contabilidad separada o independiente» y a rendir cuentas “no menos de dos veces al año” a fideicomitentes y beneficiarios, bajo la supervisión conjunta de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), la Superintendencia de Bancos y la Superintendencia del Mercado de Valores.
Es, para decirlo más claro, el mecanismo diseñado por el propio Estado dominicano para que el financiamiento de un proyecto inmobiliario sea auditable. Y, según el ROE 2026-1, lo usa menos de dos de cada cien obras activas del Gran Santo Domingo.
Esa opacidad no es un asunto menor para las autoridades encargadas de vigilar el uso del sistema financiero. La Unidad de Análisis Financiero (UAF), el organismo dominicano responsable de la prevención de lavado de activos, emitió en 2018 la Norma General 03-18, que declara sujetos obligados a reportar operaciones sospechosas y a aplicar debida diligencia a tres tipos de actores: los agentes inmobiliarios, las empresas constructoras y las sociedades fiduciarias que no prestan servicios a entidades financieras.
Entre las obligaciones que impone a constructoras y agentes inmobiliarios están el registro ante la DGII, la designación de un oficial de cumplimiento, el reporte de operaciones en efectivo iguales o superiores a US$15,000, el reporte de operaciones sospechosas a la UAF dentro de cinco días hábiles y la conservación de documentación por diez años.
La Norma General 03-18 de la UAF clasifica a las constructoras, los agentes inmobiliarios y las fiduciarias sin vínculo bancario como sujetos obligados a prevenir el lavado de activos, precisamente por el riesgo de que sus operaciones sirvan para “el ocultamiento, manejo, inversión o aprovechamiento” de dinero ilícito.
El propio sistema financiero regulado, mientras tanto, muestra que el crédito bancario formal cubre solo una fracción del sector. Según el Informe Trimestral de Desempeño del Sistema Financiero de la Superintendencia de Bancos a marzo de 2026, la cartera de créditos hipotecarios del sistema ascendía a RD$451,161 millones, con una tasa de interés promedio ponderada de 11.7% y un crecimiento interanual de 13.3% en términos nominales.
Es una cartera en expansión, pero que representa una porción abreviada, frente al tamaño del mercado inmobiliario que reflejan los propios registros de la ONE: si el 92.6% de las obras activas de la Región Metropolitana no reporta haber solicitado un préstamo, ya sea porque no lo necesitó, porque no calificó o porque la ONE no logró esa información, la pregunta de cómo financia al resto de la construcción dominicana queda sin respuesta oficial con los datos actualmente disponibles.
Ni el ROE ni las estadísticas de la Superintendencia de Bancos permiten establecer cuánta de esa construcción sin financiamiento bancario declarado corresponde a ahorro familiar legítimo, remesas, reinversión de utilidades de otros negocios o capital cuyo origen no ha sido reportado a ninguna autoridad.
Establecer esa proporción, y determinar si el vacío de información que reconoce la propia ONE en su informe coincide con las zonas de mayor riesgo identificadas por la UAF es, con los datos públicos actuales, una tarea pendiente para la fiscalización del sector.
